Si bien recuerdan que “esta exigencia fiscal tiene excepciones: la comunidad de propietarios no tendrá que informar sobre los gastos en suministros de agua, energía eléctrica y combustibles de cualquier tipo con destino a su uso y consumo comunitario”. Tampoco estarán sujetos a esta información los seguros que tengan por objeto el aseguramiento de bienes y derechos de zonas y elementos comunes.

Conocido como el modelo 347, las comunidades de propietarios están obligadas a presentar desde el 1 de enero de 2014 y con efectos desde este mes de febrero de 2015, este trámite a Hacienda. “Este modelo solo se puede presentar hasta el 2 de marzo y, sin embargo, todavía muchas comunidades desconocen esta obligación fiscal, omisión en su presentación que puede derivar en importantes sanciones económicas”.

La información sobre estas operaciones la debe facilitar la propia comunidad a través de su administrador de fincas y sobre una base de cómputo anual, de ahí que sea ahora el momento de presentar el modelo 347 correspondiente a 2014.

Las comunidades de propietarios, puede incurrir en una infracción tributaria por omisión de esta declaración anual. Tipificada por ley, la sanción consiste en una multa de 20 euros por cada proveedor que no se haya reflejado en el modelo 347, con un mínimo de 300 euros y un máximo de 20.000 euros.

“Todas las entregas y adquisiciones de bienes o servicios a la comunidad deberán ir acompañadas por la correspondiente factura”. Si la comunidad realizó una obra por importe superior a 3.005,06 euros y no solicitó o le entregaron factura puede ser sancionable por el artículo 201 de Reglamento General de actuaciones y procedimientos de gestión e inspección tributaria. Aunque esta sanción afecta el expedidor de la factura, puede existir el supuesto de responsabilidad subsidiaria, haciendo responsables del pago de las cuotas tributarias a los destinatarios de las operaciones que sean empresarios o profesionales, como son en este caso las comunidades de propietarios.

Hay dos corrientes jurisprudenciales enfrentadas, siendo mayoritaria la que defiende la no aplicación retroactiva del artículo 18 de la LOE. Se sostiene que, bien naciera la acción de ruina antes de la entrada en vigor de la LOE, bien naciera después, pero respecto de obras realizadas o en realización antes de la LOE, el actor disfruta de 15 años para ejercitar la acción correspondiente, es decir, es de aplicación la responsabilidad decenal fundada en el artículo 1591 del Código Civil. Es lógico señalar que los juzgados apliquen el principio general de irretroactividad y lo dispuesto en el propio Código Civil en su Disposición Transitoria 4ª.

El artículo 17 de la LOE señala la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, estableciendo los siguientes plazos:

a) 10 años defectos en elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b) 3 años por vicios constructivos o instalaciones que afecten a los requisitos de habitabilidad (higiene, salud y protección del medio ambiente).

c) 1 año en relación con los vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

En cuanto a la exigencia de responsabilidad, dispone el apartado 3 del citado artículo lo que sigue:

3. No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente. En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción (¿3 ó 10 años?).

El apartado 8 establece una exclusión de responsabilidad:

8. Las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que intervengan en el proceso de la edificación, si se prueba que aquéllos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.

El artículo 18 establece los plazos de prescripción de las acciones:

1.    Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.

Hay pues dos plazos en cuanto a la responsabilidad de los agentes de la edificación: un plazo de garantía (artículo 17) y un plazo para reclamar (artículo 18).

PLAZO DE GARANTIA

El plazo de diez años previsto en el artículo 1591 del Código Civil constituye un plazo de garantía (según TS), por lo tanto no lo es ni de prescripción o de caducidad. Su calificación como plazo de garantía implica que únicamente se exige que el daño se manifieste dentro de dicho plazo, y no, por tanto, que se ejercite necesariamente la acción de reclamación dentro del mismo.

En la LOE los plazos de garantía vienen establecidos en el artículo 17 (diez, tres o 1 año). Para poder reclamar los daños materiales deberán haberse manifestado dentro de los citados plazos de garantía, quedando exonerado de responsabilidad el agente si no se manifiesta dentro de dicho plazo.

PLAZO PARA RECLAMAR

Si el daño se manifiesta dentro de dichos plazos de garantía, el perjudicado tendrá dos años para reclamar. Dicho plazo lo es de prescripción (no de caducidad), por lo que puede interrumpirse (artículo 1973 Código Civil: “La prescripción de las acciones se interrumpe por su ejercicio ante los Tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor”), contándose de nuevo y no por lo que restara.

Los dos años se computan desde que se produzcan los daños y no desde que venza el plazo de garantía, por lo que se puede dar el caso que la acción para reclamar haya prescrito antes del vencimiento del plazo de garantía.

Por tanto, el agente demandado podrá oponer la prescripción de la acción si demuestra que el perjudicado tuvo conocimiento de los daños con una antelación superior a los dos años, salvo que hubiera mediado una causa interruptiva de la prescripción.

El daño se produce cuando se manifieste y concrete su alcance, si bien hay que distinguir entre “daños continuados” y “daños permanentes” (Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de febrero de 1997, en la que se afirma que «…estamos en presencia de lo que ha venido denominándose “daños permanentes”, por contraposición al concepto de “daños continuados”, entendiéndose por los primeros aquellos en los que el acto generador de los mismos se agota en un momento concreto aun cuando sea inalterable y permanente en el tiempo el resultado lesivo, en tanto que los segundos, los daños continuados, son aquellos que en base a una unidad de actos se producen día a día de manera prolongada en el tiempo y sin solución de continuidad». En el caso de daños continuados (que no de daños permanentes) el plazo para reclamar no comenzará a computarse hasta que cese el hecho motivador del daño.

Conclusiones

El promotor responde siempre solidariamente con los demás agentes intervinientes, lo que facilita al perjudicado el ejercicio de la acción de responsabilidad. En caso de duda, dirigirse directamente frente al promotor. Esto es así porque el promotor es quien asume la iniciativa de todo el proceso (como bien dice la Exposición de Motivos de la LOE).

A salvo que por pacto suscrito entre las partes se hubiera estipulado un régimen de responsabilidad diferente (entendiendo siempre que no altere a la baja lo establecido en la LOE), habrá que estar a la fecha de construcción de la edificación para aplicar el régimen anterior de responsabilidad decenal del Código Civil, o el nuevo régimen de 2 años de la LOE.

En cuanto a la prescripción de la acción, entiendo que la interrupción por la presentación de la demanda contra un tercero no legitimado pasivamente, y que no tiene la condición de agente de la edificación, no produce efectos ninguno. Es cierto que la ley permite que el perjudicado pueda ejercitar acciones contra cualquiera de los agentes de la edificación, sin que sea exigible el litisconsorcio pasivo necesario (es decir, no hay necesidad de demandar conjuntamente a todos los agentes que hubieran intervenido en el proceso de edificación), el perjudicado tiene la facultad de dirigirse contra todos o algunos de los presuntos responsables (Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 1996, 5 de julio de 1997, 3 de septiembre de 1997, entre otras), todo ello sin perjuicio de las acciones que el agente demandado (y obligado a reparar o indemnizar al perjudicado) pueda iniciar contra los demás agentes para distribuir internamente la responsabilidad, motivo por el cual se puede entender interrumpida la prescripción siempre y cuando se haya dirigido contra uno de los agentes intervinientes en la edificación.

Distinto es que en la producción del daño hubiera intervenido un tercero (entendiendo por tal una persona ajena a los agentes que intervienen en el proceso de edificación) junto con un agente, supuesto en que responderían ambos, y contra los dos se debería dirigir la demanda para obtener una indemnidad completa (se trata de un caso de corresponsabilidad y no de responsabilidad solidaria que se aplica única y exclusivamente a los agentes intervinientes en la edificación -el tercero queda fuera de la LOE).

En cuanto a las acciones personales que no tengan señalado un plazo especial, el artículo 1964 del Código Civil establece que será 15 años desde que pudo ejercitarse el derecho

El Artículo 9.1.e LPH y Artículo 21 LPH, establecen como obligación de cada propietario contribuir a los gastos comunes/generales, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo o a lo especialmente establecido, para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades, que no sean susceptibles de individualización.

Establece el Art. 9.2.LPH: “Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes.”

Se trata de una obligación personal, cuyo deudor es únicamente quien sea propietario del piso/local al tiempo en que deba cumplirse o sea exigible su pago, conforme a lo acordado en la Junta de Propietarios, razón por la que tanto la Doctrina como la Jurisprudencia han entendido que se trata de una obligación Propter Rem, ya que se constituye en función de la titularidad del derecho de propiedad sobre la cosa.

Esta obligación de pago de gastos comunes deriva de la propia situación de la propiedad que se da en relación con los elementos comunes y con los servicios que se encuentran centralizados y se proporcionan a los distintos pisos y locales.

La exención a uno de los comuneros del pago de estos gastos comunes en su totalidad no es frecuente, pero pueda hacerse en virtud de la autonomía de la voluntad que la propia LPH otorga a la Junta.

Hay que entender, no obstante, que por tratarse de un acto de disposición y no de administración, ha de hacerse por acuerdo unánime de la Junta.

Artículo 17. LPH. Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:

1ª La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la  aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

Pero hay que tener en cuenta además que si se produce la exención de gastos, total o parcial, a un comunero y además se modifica su cuota de participación en gastos, la fijación de esta nueva cuota, habrá de hacerse siguiendo los mismos criterios establecidos en el Artículo 5 LPH.

STS de 29-V-2009 (EDJ 2009/112088), en recurso casacional, establece:

(…) imperatividad genérica del artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal que obliga a las copropietarios a distribuir, según la cuota de participación que les corresponde, los gastos generales para el adecuado funcionamiento del inmueble, sus servicios y demás (…). No obstante el artículo 9.1.e permite que determinados gastos puedan tener consideración de individualizables, y que actúa como excepción a la regla general, ya que permite al propietario de un piso o local determinado a no abonar concretos gastos. Para que se produzca esta especie de privilegio contributivo, es preciso que en el Título Constitutivo aparezca la exclusión o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y también cabe que se decida en Junta de Propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad, en razón a la concordancia del artículo 5 con el 16 de la Ley de Propiedad Horizontal. (…) prevalece el principio de autonomía contractual. (…) el mero hecho de no uso o utilización de determinados elementos comunes o que el local tenga acceso independizado, no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa”

Se prohíbe fumar, además de en aquellos lugares o espacios definidos en la normativa de las Comunidades Autónomas, en:
m. Ascensores y elevadores.
w. Recintos de parques infantiles y áreas o zonas de juego para la infancia…
x. En todos los espacios cerrados de uso público o colectivo.

Según la redacción actual, además de en los ascensores, prohibido desde enero de 2006, se prohíbe ahora fumar en espacios al aire libre que sean considerados parques o zonas de juego infantil, así como en cualquier espacio cerrado que pueda ser susceptible de utilización colectiva.

En principio, y mientras no se aclare por la jurisprudencia este concepto de “espacio cerrado de uso colectivo”, entenderemos que en las Comunidades de propietarios no se puede fumar en los espacios cerrados, por ser un lugar de uso colectivo. En los espacios de la Comunidad al aire libre sí se puede fumar, excepto en los alrededores del parque infantil si lo hubiera.

En virtud artículo 7.s) de esta ley, la Comunidad puede aprobar en Junta prohibir fumar en cualquier zona de la Comunidad.

Si el tema se ha previsto en el orden del día de la junta de propietarios, cabe la posibilidad de adoptar el acuerdo con una simple mayoría pero, ¡ojo! si algún propietario quisiera impugnar el acta por sentirse perjudicado con esta decisión, podría llegar a prosperar ya que además de la Ley de Propiedad Horizontal se ha de tener en cuenta la norma básica de la edificación sobre condiciones de protección contra incendios en los edificios. Esta norma dice que “Las puertas de salida serán abatibles con eje de giro vertical y fácilmente operables. Es recomendable que los mecanismos de apertura de las puertas supongan el menor riesgo posible para la circulación de las personas”.